Для чего нужен эскроу и как работает? 
Что является объектом депонирования
Сразу обращаем ваше внимание, что объект эскроу - это как деньги, так и традиционные вещи, правда, движимые. То есть недвижимость исключается из этого перечня, как таковая, но она записывается в договоре как денежная сумма, которую требуется уплатить за полные или частичные права на нее.
Стандартно в перечень объектов депонирования включаются все движимые вещи (в том числе наличность, документарные ценные бумаги и документы); безналичные денежные средства, а также бездокументарные ценные бумаги; частичные или полные права на недвижимое имущество.
Применительно к разным видам движимых вещей установлен и разный правовой режим. Что касается вещей, переданных на депонирование, депонент является их собственником до даты передачи их бенефициару, а после возникновения оснований для передачи, депонированные вещи со всеми правами собственности переходят к бенефициару. Эскроу-агент не является собственником ни на одном из этапов, но несет ответственность за сохранность депонированных вещей.
Получается любопытное смешение, где просматриваются и нормы о договоре доверительного управления имуществом, и договора хранения. Но поскольку объектом эскроу являются и безналичные деньги, и бездокументарные ценные бумаги, это все же не договор хранения, а действительно, особая разновидность соглашения.
Отсюда особое внимание к режиму депонирования такого вида ценностей. Если экроу-агентом является банк, эта схема упрощена. Но если эскроу-агент не является таковым? В таком случае, у эскроу-агента имеется номинальный счет, на котором и размещаются безналичные денежные средства или те или иные права. И в данной конструкции бенефициаром средств является депонент до даты, предусмотренной договором эскроу, после которой, при возникновении повода для передачи имущества, оно и передается собственно бенефициару. Договор считается исполненным.
Случаются коллизии, когда в договоре не определена дата, а оговаривается именно событие, являющееся основанием для передачи ценностей. В данном случае роль эскроу-агента трудно преуменьшить, так как именно на его плечи ложится вся тяжесть проверок факта совершения указанного события. Именно от его решения зависит, получит ли бенефициар с номинального счета денежные средства или осуществит относящиеся к нему права.
Итак, еще раз можно убедиться, что решения эскроу-агента определяют финансово-правовые отношения депонента и бенефициара, поэтому правильный выбор такой ключевой фигуры очень важен.
Поскольку я много лет работаю в сфере недвижимости на российском рынке, то переходя от обычного членства в «Alliance Family Club» к долевому владению, провел для себя такую аналогию. Регистрация любой сделки по приобретению недвижимости осуществляется через нотариуса. Это обязательное условие для обеспечения и подтверждения правомерности проводимой передачи имущества. В Клубе подобные функции нотариуса выполняет официально зарегистрированная в Королевстве Таиланд трастовая компания «Global Actual Services». Но прогрессивность данного доверительного управляющего я увидел именно в привлечении к участию в управлении самих владельцев Клуба. Ни один нотариус не может предложить своему клиенту доступ к процессу изучения и получения по его делу информации. Именно поэтому мы иногда слышим о нашумевших делах так называемых «черных нотариусов». Привлечение членов Клуба к долевому участию в «Global Actual Services» исключает подобную возможность, так как каждый дольщик имеет доступ ко всей информации, связанной с доверительным управлением собственностью Клуба.
Эрнест Заболоцкий (Россия) прокомментировал преимущества долевого владения
Владелец агентства по продаже недвижимости