Для чего нужен эскроу и как работает? 
Для чего нужен эскроу и как работает?
Законодательство по сделкам эскроу постоянно расширяется и добавляются новые инструменты защиты интересов сторон, проводящих подобные сделки. И юридическим и физическим лицам есть возможность воспользоваться условным депонированием или эскроу при составлении любых договоров. Смысл этой конструкции – обеспечение исполнения условий договора сторонами. Каким образом? К сделке подключается третье независимое лицо, эскроу-агент. Именно оно и будет гарантом и исполнения обязательств, и проведения всех расчетов.
Эскроу /escrow - особый вид договорных отношений, новый этап в формировании обеспечения обязательств сторон и гарантии результата. Данная конструкция не является разновидностью договора банковского счета, как не является и расчетом. Это специфический инструмент, содержащий в себе элементы сразу нескольких договоров. Тут учитываются и нормы хранения, и формы расчета, широко принятые в большинстве стран - к примеру, инкассо или аккредитив.
Современное законодательство учитывает все недочеты современных сделок с привлечением эскроу-агента, предусмотрев возможные коллизии, с которыми приходилось сталкиваться ранее.
По нормам закона, договор условного депонирования (эскроу), в целом, определяется так: депонент передает на депонирование эскроу-агенту определенное имущество, обязуясь передать его в конечном итоге лицу, в чью пользу осуществляется данное депонирование (бенефициару); роль эскроу-агента – обеспечение сохранности имущества на протяжении совершения сделки и передача бенефициару при выполнении условий договора обеими сторонами (депонент-бенефициар).
Эта схема заимствована из англосаксонского права, где она широко применяется, подразумевая участие в сделке трех сторон, причем третья сторона является гарантом выполнения условий, сохраняя финансовые средства или имущественные права на своем счете до завершения всех процедур сделки. Исполнены все условия – денежные средства или права переходят к бенефициару.
Как любой финансово-правовой механизм, договор условного депонирования имеет и плюсы и минусы, поэтому важно знать, как он работает, если в нем возникла практическая необходимость. А в современных условиях эскроу становится все более востребованным.
Поскольку я много лет работаю в сфере недвижимости на российском рынке, то переходя от обычного членства в «Alliance Family Club» к долевому владению, провел для себя такую аналогию. Регистрация любой сделки по приобретению недвижимости осуществляется через нотариуса. Это обязательное условие для обеспечения и подтверждения правомерности проводимой передачи имущества. В Клубе подобные функции нотариуса выполняет официально зарегистрированная в Королевстве Таиланд трастовая компания «Global Actual Services». Но прогрессивность данного доверительного управляющего я увидел именно в привлечении к участию в управлении самих владельцев Клуба. Ни один нотариус не может предложить своему клиенту доступ к процессу изучения и получения по его делу информации. Именно поэтому мы иногда слышим о нашумевших делах так называемых «черных нотариусов». Привлечение членов Клуба к долевому участию в «Global Actual Services» исключает подобную возможность, так как каждый дольщик имеет доступ ко всей информации, связанной с доверительным управлением собственностью Клуба.
Эрнест Заболоцкий (Россия) прокомментировал преимущества долевого владения
Владелец агентства по продаже недвижимости